임대차3법 관련 주요내용 정리

 

 

임대차3법 관련 주요 내용 정리

 

안녕하세요. 태아태입니다.

임대차3법이 시행된지는 오래되었으나 제대로 알지 못했습니다.

이에 대해 공부할 겸 정리하고자 합니다.

제대로 모르셨거나 정확히 알고 계시지 않았던 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

• 전월세상한제
• 계약갱신청구권
• 전월세신고제
• 계약갱신청구권의 행사
• 계약갱신의 거절
• 임대료의 상한

 

위의 목차로 진행하도록 하겠습니다.

 

 

전월세상한제

 

2020년 7월 31일부터 시행되었습니다.

주택임대차보호법제7조에 의거합니다.

 

• 임대차계약 갱신 시, 임대료 증액 상한을 기존 임대료의 5%로 제한
• 임대차계약, 임대료 증액이 후 1년 이내에 증액청구 불가
• 법에서 정한 5% 범위 내에서 시/도지사가 조례를 통해 별도 상한 설정기능
  ※ 지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내

 

계약갱신청구권

 

2020년 7월 31일부터 시행되었습니다.

주택임대차보호법제6조의3에 의거합니다.

 

• 세입자의 요구 시, 기존 2년 계약 종료 후 한 차례 연장하여 최대 4년 보장
  ※ 계약만료 1~6개월 전에 계약연장에 대한 의사통보 필수
• 법 시행이전에 계약한 건도 계약갱신청구권 1회(+2년 연장) 인정
  
  
• 집주인 또는 직계 존/비속이 실거주 요청할 시에는 거부 가능
  ※ 세입자는 집주인에게 실거주 사유 증명 요구 가능

 

 

전월세신고제

 

2021년 6월 1일부터 시행되었습니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의 2에 의거합니다.

 

• 임대인/임차인은 보증금(임대료) 등을 계약체결일로부터 30일 이내에
  주택 소재지의 시/군/구청에 신고할 의무 발생

 

 

 

계약갱신청구권의 행사

 

• 언제부터 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지?
  
  ▷ 계약 종료 2~6개월 전까지 행사 가능
  ※ 계약 잔여기간이 2개월 미만이면 행사 불가능
  
  
• 총 몇 회의 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
  
  ▷ 1회(2년 보장)
  
  
• 묵시적 갱신도 계약갱신요구권의 행사로 보는지?
  
  ▷ 아닙니다. 계약갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않습니다.
  ▷ 세입자가 명확한 의사표현을 하는 경우로 한정합니다.
  ※ 묵시적 갱신이 된 경우라면 다음 계약갱신 때 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
  
  
• 집주인이 만료 2~6개월 전의 기간에 세입자와 합의해 이미 계약을 한 경우에도
  세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지?(5% 증액상한 등)
  1. 이미 갱신한 계약을 바꾸고 싶다면,
     계약 만료시점에 집주인에게 계약갱신청구권을 행사하여 임대료를 5% 미만으로 조정합니다.
     
     
  2. 상한된 임대료가 부담가능한 수준이면,
     계약을 유지하면서 다음 계약만료 때, 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
     
     
• 계약갱신청구권을 행사하면 무조건 2년을 거주해야 하는지?
  ▷ 아닙니다. 2년 중 언제든지 계약해지를 통보할 수 있으며,
      통지일로부터 3개월 후에 이사할 수 있습니다.

 

 

계약갱신의 거절

 

• 집주인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우는?
  
  1.  세입자에게 두 번의 차임액 연체기록이 있는 경우
     EX) 1, 2월분 월세를 연속해서 연체
          1월 월세 연체 후 2, 3월은 제때 납입하고 다시 4월에 연체한 경우
  2. 세입자가 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
     
     
  3. 서로 합의한 보상이 된 경우
     ※ 일방적인 보상은 제외
     
     
  4. 세입자가 동의 없이 주택을 전대(재임대 등)한 경우
     
     
  5. 임차한 주택의 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
  6. 임차 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못하는 경우
     
     
  7. 다음에 해당하는 사유로 주택을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우
     1. 계약 체결 당시, 철거 또는 재건축 계획을 세입자에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
     2. 주택이 노후, 훼손 등 안전사고의 우려가 있는 경우
     3. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우
  8. 집주인(직계 존/비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
     
     
  9. 그 밖에 세입자로서의 의무를 현저히 위반하거나, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

 

임대료의 상한

 

• 임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지?
  
  ▷ 과거에 체결되어 현재에도 존속 중인 계약에서 집주인이 임대료를 증액하는 경우
  ▷ 계약만료에 따라 세입자가 계약갱신청구권을 행사하는 경우
• 계약갱신청구권을 행사할 때, 전세를 월세로 전환할 수 있는지?
  
  ▷ 집주인이 전세를 월세로 전화할 경우, 세입자의 동의 필요
  ▷ 세입자의 동의에 따라 전환하는 경우에도 법정전환율 적용
     ※ '10%'와 '기준금리 + 3.5%' 중에 낮은 비율을 적용
  
  EX) 유사사례
  전세 5억원 중 2억 원을 월세로 전환하면
  ▷ (2억원 * 법정전환율) / 12개월 

 

 

마무리

 

임대차 3법에 대해 정리해보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.